Дело № 2-5210/2025                    16 сентября 2025 года

78RS0014-01-2025-001815-60

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Московский районный суд Санкт-Петербурга в составе

председательствующего судьи Кротовой М.С.

при секретаре Банщиковой Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО2 Нариман оглы к ФИО1 о признании права собственности на объекты недвижимости в силу приобретательной давности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 оглы обратился в Московский районный суд Сантк-Петербурга с иском к ФИО1 о признании права собственности на объект недвижимости: котельная, расположенная по адресу: <адрес>, <адрес> кв.м. в силу приобретательной давности.

Свои требования мотивировал тем, что является владельцем объекта недвижимости здание котельной, которое было приобретено по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у ответчика, который приобрел указанный объект по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у ООО «ДИА» в лице конкурсного управляющего, права ООО «ДИА» на здание котельной возникло до заключения договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, общество владело им открыто, впоследствии права на здание котельной перешли к ответчику и истцу, таким образом, непрерывное и открытое владение зданием владельцами длится с 1999 года, поскольку объект был построен ООО «ДИА» на свои собственные средства, обязанность по приемке его в эксплуатацию в порядке, установленном постановлением Совета министров СССР № отсутствовала.

Истец, извещенный о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явился, обеспечил явку своего представителя ФИО4, которая явилась в судебное заседание, доводы иска поддержала.

Ответчик, извещенный о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явился, ходатайств об отложении судебного заседания не направил, сведений об уважительных причинах неявки не сообщил, ранее признавал исковые требования в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель третьего лица Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Фонд капитального строительства и реконструкции» ФИО5 явился в судебное заседание, против иска возражал по доводам возражений, указывая, что предмет договора, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и ООО «ДИА», а также между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ отличен, не указана площадь котельной, разнится адрес, не указан адрес земельного участка, на котором расположено спорное здание, таким образом, такой договор является незаключённым, поскольку между сторонами не согласован предмет договора. Кроме того, приобретательная давность не может распространяться на самовольные постройки, в ЕГРН отсутствуют сведения о таком объекте недвижимости, как здание котельной <адрес> по адресу: <адрес>, так и по адресу <адрес>.

Основываясь на положениях ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ), суд полагает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, изучив представленные доказательства, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого из них в отдельности, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 234 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

В силу пункта 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

Как разъяснено в пункте 15 Постановления N 10/22 в силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

- давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

- давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

- давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);

- владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств.

С учетом положений статьи 234 ГК РФ на истце лежит обязанность представить надлежащие и бесспорные доказательства наличия совокупности следующих фактических обстоятельств: открытого владения имуществом; непрерывного владения имуществом; владения имуществом в течение установленного законом срока; добросовестного владения имуществом; владения имуществом как своим. Отсутствие (недоказанность) любого из перечисленных обстоятельств исключает признание за заинтересованным лицом права собственности на имущество по основанию давности владения.

Добросовестность владения в соответствии с абзацем третьим пункта 15 Постановления N 10/22, в том числе, означает, что лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности. Таким образом, добросовестность давностного владельца определяется на момент получения имущества во владение. Добросовестность, кроме того, предполагает, что вступление во владение не было противоправным, совершено внешне правомерными действиями.

В соответствии с пунктом 16 Постановления N 10/22 по смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, разъяснено, что при рассмотрении споров о признании права собственности на самовольную постройку необходимо учитывать, что действующее законодательство разграничивает основания возникновения права собственности в силу приобретательной давности (статья 234 ГК РФ) и в связи с осуществлением самовольного строительства (статья 222 ГК РФ).

Приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности.

Таким образом, заявляя о признании права собственности на объект недвижимости в силу приобретательной давности истец должен доказать, что указанные объекты были возведены законно и не являются самовольными постройками.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО2 оглы (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого, продавец обязуется передать в собственность покупателя имущество в соответствии с перечнем, указанным в приложении № к настоящему договору, а покупатель обязуется принять и оплатить приобретаемое имущество в соответствии с условиями настоящего договора.

В соответствии с п. 1.2 договора, право собственности переходит от продавца к покупателю с момента полной оплаты покупателем денежной суммы, указанной в п. 2.1 договора продавцу и подписания сторонами акта приема-передачи.

В соответствии с п. 2.1 договора, стоимость имущества составляет 278640 руб.

Согласно спецификации имущества к договору купли-продажи, покупателю переходит следующее имущество: здание «Котельная» инв. №, здание с ограждением инв. №, емкость пластиковая (8,8 кубюм) инв. №, железобетонное ограждение (280 м*2,5м) инв. №, манипулятор для укладки краски <данные изъяты> инв. №, навес цеха из оцинкованного железа (24,6 м*5,3 м), инв. №, погрузчик дизельный <данные изъяты>, инв.№, фасовочный агрегат инв. №.

Местонахождение имущества: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ДИА» в лице конкурсного управляющего ФИО6 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя имущество в соответствии с перечнем, указанным в приложении № к настоящему договору, а покупатель обязуется принять и оплатить приобретаемое имущество в соответствии с условиями настоящего договора.

Согласно спецификации имущества к договору купли-продажи, покупателю переходит следующее имущество: здание «Котельная» инв. №, здание с ограждением инв. №, емкость пластиковая (8,8 кубюм) инв. №, железобетонное ограждение (280 м*2,5м) инв. №, манипулятор для укладки краски <данные изъяты>, инв. №, навес цеха из оцинкованного железа (24,6 м*5,3 м), инв. №, погрузчик дизельный <данные изъяты>, инв.№, фасовочный агрегат инв. №.

В соответствии со ст. 550,551 ГК РФ, Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

На момент спорных правоотношений действовал Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ, Государственная регистрация возникших после введения в действие настоящего Федерального закона ограничения (обременения) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрации прав на данный объект, возникших до введения в действие настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ, Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Доказательств государственной регистрации указанного имущества в предусмотренном законом порядке стороной истца в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не представлено.

Судом отмечается, что в силу п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, ФИО1, не зарегистрировав в установленном порядке переход права собственности на свое имя, не имел права распоряжаться имуществом в дальнейшем.

Истец указывает, что здание было построено в 1999 и уже существовали на земельных участках на момент заключения договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению городским имущество Санкт – Петербурга (арендодатель) и ООО «ДИА» (арендатор) заключен договор № аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору земельный участок в Зоне 6 с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес> кв.м. для использования под производственно – складскую деятельность.

Согласно пункту 2.2 указанного выше договора на участке имеются два ангара для складирования сырья и готовой продукции, ангар для производственных целей, 1 – этажное административно – бытовое здание, гостевая автостоянка, газоны, зона воздушных электропередач, зона магистральных сетей теплоснабжения.

Приведенная характеристика участка является окончательной. Вся деятельность арендатора, изменяющая приведенную характеристику, может осуществляться исключительно с разрешения арендодателя.

В соответствии с п. 3.1, договор действует один год с ДД.ММ.ГГГГ и вступает в силу с момента государственной регистрации.

В соответствии с п. 4.3.1 договора аренды, арендатор обязан использовать участок исключительно в соответствии с целями, указанными в п.1.2 договора.

При этом в п. 1, 2, 3.4 распоряжения Московской районной администрации от ДД.ММ.ГГГГ №-р указано: утвердить генпален участка, предоставляемого во временное пользование ИЧП «ДИА» для установки двух ангаров.

Предоставить ИЧП «ДИА» во временное пользование сроком на 3 года земельный участок площадью 0,6 ГА в квартале 7 восточнее Ю.Гагарина для установки двух ангаров.

По истечении срока временного землепользования или в случае изъятия земельного участка для государственных нужд освободить территорию без компенсации затрат и в срок, обеспечивающие беспрепятственное проведение работ, с приведением его в состояние, пригодное для дальнейшего использования, и без выделения участка для перебазирования.

В соответствии со ст. 42 Земельного кодекса РФ, Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Ни договором, ни распоряжением не было предусмотрено возможности строительства на участке каких-либо зданий или сооружений.

Таким образом, судом установлено, что принадлежащий <адрес> земельный участок, находящийся в аренде у ООО «ДИА» с ДД.ММ.ГГГГ предоставлялся в аренду для использования под производственно-складскую деятельность без права возведения капитальных строений.

При этом, филиалом ГУП «ГУИОН» проектно-инвентаризационное бюро <адрес> предоставлен технический паспорт на здание котельная площадью по наружному обмеру 51,8 кв.м ((6,97+8,54)/2*6,68) по адресу: <адрес>, лит. Ж, инв. №.

ООО «ДИА» не представлено какой-либо документации о его строительстве, позволяющей убедиться как в дате постройки объекта, так и в законности его возведения, о чем проставлена отметка на техническом паспорте следующего содержания: «документы, подтверждающие предоставление земельного участка и соблюдение градостроительных и строительных норм и правил не представлены».

Как указывает СПб ГБУ «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого имущества», после 2013 обследование указанного объекта ПИБ не проводилось, техническая документация не изготавливалась. С ДД.ММ.ГГГГ законодательно определенным источником информации об объектах недвижимости является «Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по <адрес>.

Согласно ответу филиала ППК «Роскадастр» по <адрес>, в ЕГРН отсутствуют сведения об объекте недвижимости, расположенным по адресу: <адрес>, лит. Ж.

Утверждения истца о том, что указанное здание котельной уже находилось на участке на момент его предоставления в аренду ООО «ДИА», надлежащими доказательствами не подтверждено и опровергается условиями договора аренды, в котором прямо указано на отсутствие каких-либо объектов недвижимости на передаваемом земельном участке.

Согласно письму Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Фонд капитального строительства и реконструкции", ДД.ММ.ГГГГ комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга в рамках предоставленных полномочий проведено обследование земельного участка по адресу: <адрес>, уч.2 (юго-восточнее <адрес>, лит. В по проспекту Космонавтов), по результатам обследования земельного участка выявлены самовольно размещенные строения. Хозяйственная деятельность на земельном участке осуществлялась ООО «ДИА».

Согласно статье 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В материалах дела не имеется доказательств, подтверждающих, что спорное здание котельной не имеет признаков самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки, как указывалось судом ранее.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что спорный объект является самовольной постройкой, возведенной на участке, не предоставленном для этих целей и находящегося в собственности Санкт-Петербурга, ввиду чего на него не может быть признано право собственности ФИО2 оглы ни в силу приобретательной давности, ни в силу положений статьи 222 ГК РФ.

Одновременно судом не может быть принято признание иска ответчиком ФИО1 в силу следующего.

В соответствии со ст. 39 ГПК РФ ответчик вправе признать иск. При этом суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

По смыслу изложенного сам по себе факт признания ответчиком иска не является безусловным основанием для принятия его судом и последующего удовлетворения исковых требований, кроме того, суд обязан отказать в принятии признания иска в том случае, если такое признание будет противоречить закону или нарушать права и законные интересы других лиц.

Признание ответчиком ФИО1 исковых требований не принимается судом, поскольку отсутствуют зарегистрированные права у ответчика на спорное жилое помещение, а также судом отмечается, что такое признание исковых требований привело бы к нарушению прав и законных интересов, в том числе и третьего лица Санкт-Петербургского государственного казенного учреждениея "Фонд капитального строительства и реконструкции".

Руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 Нариман оглы - отказать в полном объеме.

    На решение может быть подана апелляционная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд через Московский районный суд Санкт-Петербурга в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

    Судья-                                М.С.Кротова

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.