РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Московский районный суд Санкт-Петербурга в составе

председательствующего судьи Лифановой О.Н.,

при секретаре Затолокиной И.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Тонких О.Ю. к ООО "Балтинвестгрупп" о взыскании стоимости устранения строительных недостатков квартиры, неустойки, компенсации морального вреда,

установил:

    Тонких О.Ю. обратилась в суд с измененной в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ /ГПК РФ/ редакцией иска к ООО "БалтИнвестГрупп" о взыскании стоимости устранения выявленных недостатков в квартире, расположенной по адресу: <адрес> сумме 224 193,48 руб., почтовых расходов в размере 978,12 руб., расходов на проведение досудебной экспертизы в размере 46 950 руб., расходов на оформление нотариальной доверенности в размере 2 000 руб., компенсации морального вреда в размере 70 000 руб.

В судебном заседании представитель истца Сидоров П.Д., действующий на основании доверенности, исковые требования в их измененной редакции поддерживал в полном объеме, просил их удовлетворить, возражал против снижения неустойки.

Представитель ответчика Луговская Е.С. пояснила, что выводы экспертного заключения о стоимости устранения недостатков не оспаривает.

Выслушав доводы представителя истца и возражения представителя ответчика, исследовав материалы дела, изучив представленные доказательства, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого из них в отдельности, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются нормами Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно п. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 08.08.2024) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 08.09.2024) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков /п. 2/.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором /п. 5/.

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд /п. 6/.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между Тонких О.Ю. (далее – Участник долевого строительства) и ООО «Городские Кварталы» (далее - Застройщик) был заключен Договор <адрес> участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома (далее по тексту – Договор), расположенного по строительному адресу: <адрес> согласно условиям которого Застройщик обязуется с привлечением других лиц построить по адресу, указанном п. 1.1. договора, объект строительства и, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать участнику долевого строительства квартиру, а участник обязуются оплатить обусловленную договором цену и принять в установленный договором срок квартиру по акту приема-передачи.

Согласно п. 1.5 Договора гарантийный срок Объекта долевого строительства составляет 5 лет, что соответствует п. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214.

Квартира была принята у застройщика ДД.ММ.ГГГГ по Акту приема-передачи.

ДД.ММ.ГГГГ Согласно выписке, из ЕГРЮЛ прекращена деятельность ООО «Городские Кварталы» путем реорганизации в форме присоединения к ООО «БАЛТИНВЕСТГРУПП» (далее – Застройщик).

После передачи объекта долевого строительства дольщиком были обнаружены недостатки, подтверждаемые экспертизой, проведенной ДД.ММ.ГГГГ, уведомление о проведении которой направлено застройщику ДД.ММ.ГГГГ и получено им ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно техническому заключению специалиста Ефремовой О.В. № от ДД.ММ.ГГГГ, по проведению строительно-технического исследования по определению соответствия квартиры, расположенной по адрес: <адрес>, стр. 1, <адрес> требованиям нормативных документов, были выявлены многочисленные дефекты выполненных отделочных работ, сумма расходов на устранение которых, составляют 830 119,06 руб.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием о возмещении расходов на устранение недостатков в квартире, которая получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, однако, требования оставлены без удовлетворения.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству ответчика, не согласившегося с вышеуказанным заключением специалиста, по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

В соответствии с экспертным заключением ООО «Спектр» № от ДД.ММ.ГГГГ недостатки, указанные в техническом заключении № от ДД.ММ.ГГГГ, нарушают условия договора № от ДД.ММ.ГГГГ, а также относятся к строительным недостаткам, поскольку возникли по причине нарушения технологии производства строительно-монтажных и отделочных работ, выполняемых со стороны застройщика.

Стоимость устранения строительных недостатков объекта долевого строительства, за исключением стоимости работ и материалов, необходимых для устранения недостатков, возникших в результате нарушений правил эксплуатации жилого помещения, нормального износа, нормальной усадки здания, приобретенного согласно договору № от ДД.ММ.ГГГГ составляет: 547 441,20 (Пятьсот сорок семь тысяч шестьсот сорок один рубль двадцать копеек) рублей.

По смыслу положений статьи 86 ГПК РФ, экспертное заключение является одним из самых важных видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования, тем не менее, суд при наличии в материалах рассматриваемого дела заключения эксперта не может пренебрегать иными добытыми по делу доказательствами, в связи с чем, законодателем в ст. 67 ГПК РФ закреплено правило о том, что ни одно доказательство не имеет для суда заранее установленной силы, а в положениях ч. 3 ст. 86 ГПК РФ отмечено, что заключение эксперта для суда необязательно и оценивается наряду с другими доказательствами.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Оценивая заключение эксперта ООО «Спектр» Волика К.А., суд учитывает, что оно содержит выводы и ответы на поставленные вопросы, кроме того, квалификация эксперта не вызывает сомнений, его заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сомнения в правильности и обоснованности данного заключения у суда не возникли, а сторонами по делу в установленном законом порядке данное заключение не оспорено и по сути подтверждает правильность доводов одной из сторон по делу.

При таких обстоятельствах суд считает, что заключение эксперта ООО «Спектр» Волика К.А. отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, в связи с чем не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения специалиста, которое не оспорено в установленном законе порядке.

При таких обстоятельствах, учитывая, что после передачи застройщиком объекта долевого строительства ДД.ММ.ГГГГ, в пределах установленного договором гарантийного срока в квартире были выявлены недостатки, стоимость устранения которых, в соответствии с выводами заключения эксперта ООО «Спектр», равна 547 441,20 руб., с чем стороны согласны, то суд приходит к выводу, что требование истца о выплате стоимости устранения недостатков в квартире обосновано и подлежит удовлетворению по праву.

Изучив доводы возражений ответчика, который указывает на то, что общая сумма, подлежащая взысканию, не может превышать три процента от цены договора, с чем согласился и истец, изменив в порядке ст.39 ГПК РФ исковые требования, суд приходит к следующему.

Согласно п. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 26.12.2024) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2025) при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Указанные изменения, внесенные в часть 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", вступили в силу с 1 января 2025 года.

На основании пункта 5 статьи 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 года N 482-ФЗ положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу указанного Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

Из материалов дела следует, что строительные недостатки в квартире истцов были выявлены на основании технического заключения специалиста от ДД.ММ.ГГГГ, претензия с требованием стоимости их устранения направлена в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ истцы обратились с настоящим иском в суд на основании заключения специалиста о стоимости устранения недостатков, при этом спор между сторонами рассматривается по существу в 2025 году, следовательно, положения Федерального закона от 26.12.2024 N 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" распространяют свое действие на данные правоотношения.

Согласно пункту 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Пунктом 2 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации закон, принятый после заключения договора и устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, распространяет свое действие на отношения сторон по такому договору лишь в случае, когда в законе прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Как указано выше, в пункте 5 статьи 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 года N 482-ФЗ прямо указано на применение к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

Иных указаний названная норма не содержит.

В связи с этим суд приходит к выводу о том, что права и обязанности по выплате расходов на устранение недостатков при удовлетворении требований судом возникают не в момент нарушения застройщиком обязанности по добровольному удовлетворению претензии, а в момент присуждения судом денежных сумм в пользу истца - участника долевого строительства, поскольку между истцом и ответчиком возник спор по поводу размера возмещаемых расходов.

Таким образом, сумма, подлежащая взысканию с застройщика в пользу истца, составляет 224 193,48 руб., из расчета:

7 473 116 (цена ДДУ) *3% = 224 193,48 руб.

Разрешая иск в части требования истца о компенсации морального вреда, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (в ред. Федерального закона от 08.08.2024 N 266-ФЗ) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

На основании изложенного, принимая во внимание степень вины ответчика, отсутствие в материалах дела доказательств претерпевания истцом глубоких нравственных страданий, суд полагает достаточным возместить моральный вред в размере 10 000 руб.

В соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, расходы на оплату услуг представителей, другие признанные судом необходимыми расходы, в том числе почтовые расходы.

В силу п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" к судебным издержкам относятся расходы, которые понесены лицами, участвующими в деле, включая третьих лиц, заинтересованных лиц в административном деле (статья 94 ГПК РФ, статья 106 АПК РФ, статья 106 КАС РФ).

Перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Например, истцу могут быть возмещены расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность.

Расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Из материалов дела следует, что с целью определения рыночной стоимости устранения недостатков в квартире истец заключили с ООО «Центр экспертизы и оценки недвижимости «Гост Экспертиза» договор, во исполнение которого экспертным учреждением было подготовлено техническое заключение № от ДД.ММ.ГГГГ, оплата услуг произведена истцом в размере 46 950 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру.

При таком положении, принимая во внимание, что получение результатов независимой экспертизы по вопросу рыночной стоимости устранения недостатков в квартире необходимо было истцу для определения цены иска, учитывая, что основанием для назначения по делу судебной экспертизы, выводы которой были учтены судом при принятии решения, послужило несогласие ответчика с представленным истцом заключением ООО «Центр экспертизы и оценки недвижимости «Гост Экспертиза», суд приходит к выводу, что истцу за счёт ответчика подлежат возмещению расходы на проведение досудебной оценки в размере 46 950 руб.

Поскольку представленная в материалы дела доверенность, удостоверенная нотариусом за 2 000 руб. выдана истцу для представления его интересов, в том числе в суде по спорам, связанным с заключенным договором купли-продажи недвижимости по спорной квартире между истцом и ответчиком, суд находит подлежащими возмещению расходы на оформление указанной доверенности в полном объёме.

Почтовые расходы, понесенные истцом на отправку искового заявления с приложениями, его измененной редакции, уведомления о проведении экспертизы, претензии в адрес ответчика в сумме 978,12 руб., что подтверждается описями и чеками, также подлежат возмещению за счёт ответчика.

В соответствии с требованиями ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец, в силу ст. 17 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» был освобожден, подлежит взысканию в доход бюджета Санкт-Петербурга с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований имущественного и неимущественного характера в сумме 10 816 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 57, 167, 103, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Тонких О.Ю. –– удовлетворить частично.

Взыскать с ООО " БалтИнвестГрупп " ИНН № в пользу Тонких О.Ю. паспорт РФ № стоимость устранения строительных недостатков квартиры в размере 224 193,48 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., расходы на проведение досудебной оценки в размере 46 950 руб., на оформление доверенности в размере 2 000 руб., почтовые расходы в размере 978,12 руб.

Взыскать с ООО "БалтИнвестГрупп" ИНН № в бюджет Санкт-Петербурга государственную пошлину в размере 10 816 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд через Московский районный суд Санкт-Петербурга в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 28.11.2025

Судья